今年以来，对于保障性住房，金管、人行、住建密集下文，由于口径的不同，很多朋友对于保障性住房、保障性租赁住房、配售型保障性住房等概念产生了混淆，本文将结合各类政策文件，帮助大家理清相关概念。
一、2021年-2023年
（一）背景
2021年房地产开始转型 ，国家通过新建配售型保障性住房与保障性租赁住房，以保障新市民及新青年居住权为目标，构建房地产“市场+保障”的双轨制。
2021年下半年开始民营房企陆续暴雷，引发行业震荡出清，直至2023年行业不仅没有因为前期出清而自我修复，反而危机继续向优质民企及国央企蔓延，存量商品房去化压力巨大，大量在建工程面临竣工风险。
（二）政策
保障性住房
时间：2023年8月
政策：《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）
面向群体：住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体
建设方式：新建
运营方式：销售
范围：支持城区常住人口300 万以上的大城市率先探索
该文件项下的保障性住房指的是配售型保障性住房。
保障性租赁住房
时间：2021年6月
政策：《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号）
面向群体：符合条件的新市民、青年人等群体
户型：以不超过70平方的小户型为主
建设方式：新建
运营方式：租赁
范围：不限
（三）知识点
广义的保障性住房是经济适用房、公共租赁住房、廉租房、限价商品房、配售型保障性住房、保障性租赁住房的集合，是最大最全的口径。狭义的保障性住房是14号文项下的配售型保障性住房。
很多文件通过“保障性住房”来表述“配售型保障性住房”，这就是很多朋友感觉混淆的地方。
2024年以前，对于配售型保障性住房及保障性租赁住房主以新建为主，暂未与去库存挂钩。所以，当时的金融机构只能通过开发建设贷款支持配售型保障性住房及保障性租赁住房。
而14号文和22号文分别为配售型保障性住房及保障性租赁住房的核心基础文件。
二、2024年
（一）背景
2024年房地产市场加速衰退，4月30日中央政治局会议在房地产相关表述中首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，房地产行业重点转为去库存。
（二）政策
时间：2024年1月5日
政策：《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（国发〔2024〕2号）
住房租赁市场：由保障性租赁住房和商业性租赁住房组成
支持产品：住房租赁开发建设贷款、住房租赁团体购房贷款、住房租赁经营性贷款
该文件项下住房租赁团体购房贷款与去库存相挂钩，通过住房租赁企业购买已竣工验收的房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营。金融机构基于该种交易模式发放贷款，期限30年，金额不超过购买价格的80%，贷款期限内房屋用途不改变。
时间：2024年6月3日、7月23日、9月26日
政策：金管、人行推行并不断优化保障性住房再贷款政策
内容：3000亿再贷款规模，利率1.75%，可展期4次，再贷款比例100%
再贷款政策是在2号文的团体购房贷款模式基础之上，剔除了商业租赁住房，加入了配售型保障性住房。市县政府选定的地方国有企业收购地产企业已建成未出售商品房用作配售型保障性住房和保障性租赁住房，金融机构通过保障性住房收购贷款和住房租赁团体购房贷款提供金融支持。
（三）知识点
国有企业收购已建成未出售商品房的业务难点主要集中在财务平衡上，收购价格过高会导致难以回收成本，收购价格过低，房地产企业则不愿出售。可以关注后续是否继续有政策出台。